전세대출 부결 사유 TOP 10 + 재신청 타이밍
(보증기관별 포인트 | 2026 실전판)
전세자금대출은 **“은행이 안 된다”**기보다 **“보증 단계에서 막혔다”**는 표현이 더 정확한 경우가 많습니다.
왜냐하면 전세대출은 대부분 **보증기관(HF·HUG·SGI)**의 판단이 먼저이고, 그 다음에 은행 심사가 붙는 구조이기 때문입니다.
이 글에서는
- 전세대출 부결 사유 TOP 10
- 부결 후 재신청이 통하는 타이밍
- 보증기관별(HF/HUG/SGI)로 실제로 달라지는 체크 포인트
를 2026년 기준 실전 흐름으로 정리해드립니다.
한 줄 결론
전세대출 부결의 70% 이상은 **사람(차주)**이 아니라 집(목적물)·보증 기준·타이밍 문제입니다.
사유를 정확히 분리하고 보증기관을 바꾸거나 상태를 바꾼 뒤 재신청하면 결과가 달라질 수 있습니다.
전세대출이 부결되는 구조부터 이해하기
전세대출은 보통 다음 순서로 진행됩니다.
1️⃣ 보증기관 심사 (HF/HUG/SGI)
2️⃣ 은행 심사
3️⃣ 대출 실행
즉,
“은행에서 거절”
이라고 해도 실제로는 보증 불가인 경우가 훨씬 많습니다.
전세대출 부결 사유 TOP 10 (실무 기준)
1️⃣ 목적물(집) 문제 – 가장 흔한 부결 사유
- 근저당 과다
- 선순위 권리 복잡
- 보증기관이 싫어하는 구조(위험 목적물)
👉 차주 조건이 좋아도 집에서 컷 나는 대표 케이스입니다.
2️⃣ 보증기관 기준 미충족
- 같은 집, 같은 차주라도
HF는 가능 / HUG는 불가 같은 일이 실제로 발생합니다.
👉 보증기관마다 위험 평가 기준이 다릅니다.
3️⃣ 최근 연체 이력 (금액보다 ‘최근성’)
- 카드·통신·공과금 소액 포함
- 최근 1~3개월 이내 연체는 치명적
👉 “연체를 막 정리했다”는 오히려 불리할 수 있습니다.
4️⃣ 카드론·현금서비스 과다
- 카드론 여러 건
- 현금서비스 잦은 사용
👉 전세대출에서는 신용점수보다 월 상환액 구조를 더 민감하게 봅니다.
5️⃣ 소득 대비 월 상환액 과다
- 소득은 기준 충족
- 기존 대출 원리금이 과도
👉 체감 DSR에서 탈락
6️⃣ 무주택 요건 충족 실패
- 본인 무주택이지만 세대 기준에서 걸리는 경우
- 배우자·부모 주택 보유 이슈
👉 상품별 기준이 달라 반드시 사전 확인 필요
7️⃣ 전세 계약서 문제 (특약·구조)
- 대출불가 특약 없음
- 계약금 과다 지급
- 잔금 일정과 대출 일정 불일치
👉 심사 자체는 통과해도 실행 불가로 끝나는 경우가 많습니다.
8️⃣ 단기간 다중 신청·조회
- 며칠 사이 여러 은행/보증기관 시도
👉 “급전성 자금 수요”로 인식 → 보수적 판단
9️⃣ 보증금·임대차 구조 문제
- 보증금이 시세 대비 과도
- 깡통전세 위험 판단
👉 특히 HUG에서 매우 민감
🔟 신청 타이밍 오류
- 연체 정리 직후
- 소득 변동 직후
- 재직기간 짧은 시점
👉 조건은 되는데 ‘시기’ 때문에 부결
보증기관별 부결 포인트 (이게 핵심입니다)
HF(주택금융공사) 보증
특징
- 차주 중심 심사 성향
- 소득·재직·상환능력 비중 큼
HF에서 자주 막히는 포인트
- 소득 대비 상환액 과다
- 재직기간 짧음
- 최근 연체 이력
HF 재신청에 유리한 변화
- 카드론 1건이라도 정리
- 재직기간 누적(3~6개월 이상)
- 연체 0 유지 기간 확보
HUG(주택도시보증공사) 보증
특징
- 집(목적물) 중심 심사
- 깡통전세·보증금 안전성 매우 민감
HUG에서 자주 막히는 포인트
- 선순위 권리 많음
- 보증금이 시세 대비 높음
- 위험 목적물 판단
HUG 재신청에 유리한 변화
- 목적물 변경
- 보증금 조정
- HF/SGI로 루트 변경
👉 HUG 부결 = 다른 보증기관 검토 가치 높음
SGI(서울보증) 보증
특징
- 보증료가 상대적으로 높을 수 있음
- 보증 범위가 넓은 편
SGI에서 자주 막히는 포인트
- 신용 상태 불안정
- 최근 금융 이력 급변
SGI 재신청에 유리한 변화
- 신용점수 안정
- 다중채무 정리
- HF/HUG가 막혔을 때 대안 루트
전세대출 부결 후 재신청 타이밍 (핵심은 ‘상태 변화’)
❌ 바로 재신청하면 안 되는 이유
- 보증 불가 이력 유지
- 조건 변화 없음
👉 결과가 바뀔 확률 매우 낮음
재신청이 통하는 현실적인 타이밍 4가지
1️⃣ 연체가 원인이었다면
최소 1~3개월 연속 무연체 유지 후
- 연체 전액 정리
- 자동이체 설정
- 정상 납부 흐름 확보
2️⃣ 부채 구조가 문제였다면
- 카드론/현금서비스 1건이라도 정리
- 월 상환액 감소
👉 HF·은행 심사에서 인식 변화 큼
3️⃣ 목적물(HUG) 문제였다면
- 집 변경
- 보증금 조정
- 보증기관 변경(HF/SGI)
👉 이 경우는 시간보다 선택이 중요
4️⃣ 계약 구조 문제였다면
- 대출불가 특약 보완
- 일정 재조정 후 재신청
❌ 재신청하면 안 되는 타이밍
- 부결 직후 며칠 내
- 조건 변화 없음
- 여러 보증기관 동시 시도
👉 연속 부결 + 기록 악화
실제 재신청 성공 사례
사례 1: HUG 부결 → HF 전환 승인
- 사유: 목적물 위험
- 조치: 보증기관 변경
- 결과: 승인
사례 2: 연체 정리 + 2개월 관리 후 승인
- 사유: 최근 통신비 연체
- 조치: 연체 정리 + 무연체 유지
- 결과: 승인
사례 3: 카드론 1건 정리 후 재도전 성공
- 사유: 상환 부담 과다
- 조치: 카드론 1건 상환
- 결과: 한도는 줄었지만 승인
재신청 전 최종 체크리스트
아래 중 3~4개 이상 충족되면 결과가 달라질 가능성이 있습니다.
- 최근 1~3개월 연체 0
- 카드론/현금서비스 감소
- 월 상환액 축소
- 목적물 위험 요소 제거
- 보증기관 변경 검토
- 계약서 특약 보완
결론: 전세대출 부결은 ‘끝’이 아니라 ‘루트 변경 신호’
2026년 기준 전세대출은 이렇게 정리됩니다.
- ❌ 은행만 바꿔서 재도전
- ❌ 부결 직후 무작정 재신청
- ✔ 보증기관 기준 분석
- ✔ 집 vs 사람 문제 구분
- ✔ 상태가 바뀐 뒤 재신청
이 순서를 지키면,
같은 차주·같은 보증금이어도 결과는 충분히 달라질 수 있습니다.