주담대 금리보다 더 중요한 심사 포인트
은행이 진짜로 보는 기준 (2026 실전 정리)
주택담보대출 상담에서
대부분 이렇게 생각합니다.
“금리만 낮으면 승인 잘 나오겠지”
하지만 실제 승인·부결 사례를 보면
금리는 3~4순위인 경우가 훨씬 많습니다.
은행 심사는
👉 ‘이 사람에게 얼마를, 얼마나 안정적으로 빌려줄 수 있는가’
이 한 문장으로 정리됩니다.
이 글에서는
금리보다 훨씬 중요하게 작동하는 심사 포인트를
실제 승인·부결 구조 기준으로 정리합니다.
1️⃣ DSR 비율 – 금리보다 우선하는 1순위
왜 금리보다 DSR이 먼저일까?
은행 입장에서 금리는
👉 “조건”
DSR은
👉 “가능 / 불가능”을 가르는 문턱입니다.
DSR이 기준을 넘으면
✔ 금리가 아무리 낮아도
✔ 담보가 아무리 좋아도
승인 자체가 불가능합니다.
실전 포인트
- 신용대출, 마통, 카드론
- 비상금대출 소액도 전부 포함
- 사용 안 해도 한도 자체가 부채로 잡힘
📌 실제 사례
- 금리 0.3% 낮춘 안 → DSR 초과로 부결
- 금리 높은 안 → DSR 관리로 승인
👉 DSR 관리 = 주담대 승인 관리
2️⃣ 기존 대출 구조 (종류가 핵심)
은행은
“대출 금액”보다
**‘어떤 대출이 있느냐’**를 더 봅니다.
불리한 대출 구조
- 마이너스통장 다수
- 현금서비스·카드론 이력
- 단기 소액대출 여러 개
👉 금액이 작아도
👉 “자금 운용 불안”으로 평가됩니다.
유리한 대출 구조
- 장기 분할 상환형
- 목적이 명확한 대출
- 최근 6~12개월 신규 대출 없음
📌 실제 승인 사례 공통점
“대출은 있었지만 구조가 깔끔했다”
3️⃣ 소득의 ‘형태’가 금액보다 중요
같은 연소득 7천만 원이라도
심사 평가는 완전히 달라집니다.
은행이 선호하는 소득
- 4대보험 직장인
- 급여 흐름 일정
- 최근 1~2년 소득 상승 또는 유지
은행이 불안해하는 소득
- 프리랜서·사업자 단기 소득
- 최근 급격한 소득 증가
- 실수령 변동이 큰 구조
📌 핵심
“얼마 버느냐”보다
“앞으로도 계속 벌 수 있느냐”
4️⃣ 재직·사업 기간 (최소 기준 존재)
직장인
- 1년 미만: 심사 까다로움
- 1~3년: 조건부 승인
- 3년 이상: 안정 구간
사업자
- 1년 미만: 대부분 부결
- 2년 이상: 기본 심사 가능
- 3년 이상 + 매출 안정: 유리
👉 금리가 낮아도
재직·사업 기간이 짧으면
보수적으로 한도 축소됩니다.
5️⃣ 담보 자체보다 ‘담보 이력’
아파트 가격보다
은행은 담보의 과거 기록을 봅니다.
불리한 담보
- 최근 잦은 거래
- 단기 매매 반복
- 과거 근저당 과다 설정
유리한 담보
- 실거주 장기 보유
- 거래 이력 단순
- 기존 대출 정리 이력 있음
📌 실제 사례
- 시세 높은 아파트 → 이력 문제로 한도 축소
- 시세 낮은 아파트 → 이력 깔끔해 승인
6️⃣ 신용점수보다 중요한 ‘신용 흐름’
신용점수 숫자보다
은행은 변화 방향을 봅니다.
위험 신호
- 최근 3~6개월 점수 급락
- 카드 연체·한도 소진 반복
- 단기 조회 다수
긍정 신호
- 점수 유지 또는 완만한 상승
- 연체 없음
- 대출·카드 사용 패턴 안정
👉 점수 20점 낮아도
흐름이 좋으면 승인되는 경우 많습니다.
7️⃣ 최근 6개월 금융 행동 기록
주담대 심사에서
최근 6개월은 별도로 본다고 보시면 됩니다.
불리한 행동 TOP
- 대출 동시 다수 조회
- 카드론·현금서비스 사용
- 마통 한도 잦은 소진
유리한 행동
- 대출 정리
- 카드 사용률 30% 이하
- 금융 거래 패턴 단순화
📌 “지금 상태”보다
👉 “최근 행동”이 더 중요
8️⃣ 갈아타기 여부와 목적 설명
주담대 갈아타기의 경우
은행은 꼭 이걸 봅니다.
“왜 갈아타는가?”
설득력 있는 이유
- 금리 부담 완화
- 상환 구조 개선
- 기존 대출 통합
불리한 이유
- 단순 한도 증액
- 투자 목적
- 단기 차익 목적
👉 목적 설명에 따라
같은 조건에서도 결과가 갈립니다.
실전 요약: 은행이 보는 진짜 우선순위
1️⃣ DSR
2️⃣ 기존 대출 구조
3️⃣ 소득의 지속성
4️⃣ 재직·사업 기간
5️⃣ 담보 이력
6️⃣ 신용 흐름
7️⃣ 최근 금융 행동
8️⃣ 갈아타기 목적
👉 금리는 그 다음입니다.
마무리 정리
주담대는
“금리 싸움”이 아니라
**“구조 싸움”**입니다.
금리를 0.1% 낮추는 것보다
✔ 대출 하나 정리
✔ 마통 한도 축소
✔ 3개월 금융 행동 관리
이게 승인과 한도를 바꿉니다.